החלטה בתיק ת"א 3255-09

רקע

1.      מושא התביעה שבכותרת הינם מקרקעין הידועים כחלקה היסטורית 2 בגוש שומה 30140 (שהיו רשומים בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר מלחה, כרך 3 עמ' 153 ובספר ירושלים, כרך 90 עמ' 10) בשטח של כ- 32,520 מ"ר, המצויים בשכונת תלפיות בירושלים (להלן: " המקרקעין"). התובעים הינם בעלי הזכויות (כיורשים) ב- 2,821 מ"ר מתוך המקרקעין, ויתרת הזכויות במקרקעין מוחזקת בידי יורשים נוספים, בני משפחתם של התובעים. עניינה של התביעה הוא תשלום פיצוי לתובעים בגין טעות שבעקבותיה הוקנו המקרקעין לנתבע 2, האפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: " האנ"נ") - בשל כך שנחשבו, בטעות, ל"נכס נפקד" על פי הוראות חוק נכסי נפקדים, התש"י - 1950 (להלן: " חנ"נ") - ובהמשך נמכרו על ידי האנ"נ לרשות הפיתוח.

2.      למעשה אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן נפלה טעות בהקניית המקרקעין לאנ"נ ובמכירתם לרשות הפיתוח על ידי האנ"נ, שעה שכלל לא היה מדובר בנכס נפקד. המחלוקת היא בשאלת גובה הפיצוי לו זכאים התובעים בשל טעות זו. לב המחלוקת נוגע לפרשנותו של נוהל פנימי אותו הוציא הנתבע 1 (להלן: " המינהל"), שמספרו 44.03 ופורסם ביום 1.3.00 (להלן: " הנוהל"), המסדיר את נושא הפיצויים על פי חנ"נ ועל פי חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג - 1953 (להלן: " חר"מ"). באופן ממוקד יותר, המחלוקת נוגעת לאופן בו יש לפרש את ההוראות הקבועות בסעיף 5.1.1 לנוהל (להלן: " הסעיף"). בשל חשיבות העניין, יובא להלן נוסחו של הסעיף במלואו [ההדגשה הוספה]:

" חישוב שווי הזכויות עבור הקרקע יעשה עפ"י הערכה של השמאי הממשלתי ליום 1.7.73 ועפ"י יעודה לשנת 1954.

תשלום פיצוי לקרקע דומה באותו כפר ואותו איזור יתבסס על אותה הערכה בתנאי שהממונים המחוזיים למדידות ופיקוח יאשרו כי הקרקע דומה.

במקרים בהם אין באפשרות השמאי הממשלתי לקבוע שווי הזכויות עבור הקרקע שהיו עליה מטעים ויוכח ע"י בדיקה (מסמכים - אישורי מיסים תצ"א וכו') שהיה על הקרקע מטע ערב הרכישה (1954), ישולם לתובע פיצויי עפ"י שווי קרקע חקלאית מהאיכות הגבוהה ביותר באותו כפר כפי שנקבע ע"י השמאי הממשלתי כאמור לעיל בתוספת של 40%"

3.      בעקבות ישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 7.7.10 הודיעו הצדדים על הסכמה דיונית בדבר פיצול הדיון, לפיה תידון בשלב ראשון שאלת פרשנות הנוהל. הוסכם, כי יוגשו  סיכומים בכתב, וכי ההחלטה תינתן על יסוד הראיות שהגישו הצדדים מבלי להיזקק לחקירת עדים. ביום 10.8.10 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים.

4.      כעולה מסיכומי הצדדים, קיימות שתי דרכי פרשנות לסעיף, ובשתיהן נעשה שימוש על ידי המינהל במועדים שונים (ההתייחסות היא לרישא של הסעיף - שהודגשה לעיל):

האחת, שומת הקרקע לפי ערכה בשנת 1973 ולפי מצבה הפיזי בשנת 1973 ( כולל מצב הפיתוח הסביבתי), תוך לקיחה בחשבון של המצב התכנוני נכון לשנת 1954 (להלן: " פרשנות א'").

השנייה, שומת הקרקע לפי מצבה הפיזי והתכנוני נכון לשנת 1954, תוך הערכת שווי הקרקע בלבד על פי ערכי שנת 1973 (להלן: " פרשנות ב'").

על מנת להמחיש את ההבדל שבין שתי דרכי הפרשנות, ניטול את הדוגמא הבאה:

קרקע מסויימת הייתה בשנת 1954 אדמת טרשים בלתי מפותחת ובלתי מתוכננת ואילו נכון לשנת 1973 הוקמה על קרקע זו שכונת מגורים. על פי פרשנות א', חישוב הפיצוי ייעשה על פי ערכה של קרקע בלתי מפותחת ובלתי מתוכננת בלב אזור מפותח, נכון לשנת 1973. לעומת זאת, על פי פרשנות ב', חישוב הפיצוי ייעשה על פי ערכה של קרקע בלתי מפותחת ובלתי מתוכננת, בלב אזור בלתי מפותח ובלתי מתוכנן - כפי שהמצב היה בשנת 1954 - על פי השווי של קרקע כזו בשנת 1973. מובן מאליו, כי בדוגמא זו גובה הפיצוי על פי פרשנות א' יהיה גבוה בצורה משמעותית מזה שיחושב לפי פרשנות ב'.

5.      אין חולק, כי במשך תקופה מסויימת עשה המינהל שימוש בפרשנות א' בבואו לפצות תובעים על פי הנוהל. לטענת המינהל, שימוש זה היה מוטעה, והוא הופסק. כיום המינהל עושה שימוש בפרשנות ב'.

6.      להשלמת תיאור הרקע יש להעיר, כי תביעה זהה לזו שלפניי, אותה הגישו יורשים אחרים של הזכויות במקרקעין, באמצעות ב"כ התובעים דנן, עו"ד א' זילבר, התנהלה בבית משפט זה לפני כב' השופט יעקובי במסגרת ת.א. 8089/06 ג'דאללה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (להלן: " עניין ג'דאללה"). בהחלטה מיום 11.6.09, קיבל בית המשפט את עמדת המינהל לפיה הפרשנות הנכונה של הסעיף היא פרשנות ב', אך קבע, לגופה של התובענה, כי על המינהל לפצות את התובעים שלפניו על פי פרשנות א' לסעיף, בין היתר על יסוד קבלת טענת התובעים שם כי הסתמכו על כך שהסעיף יפורש על ידי המינהל על פי פרשנות א'. לטענת המינהל, הוגש על ידו ערעור לבית המשפט העליון על החלטה זו, שעודנו תלוי ועומד.

עיקרי טענות הצדדים

7.      לטענת התובעים, הפרשנות הנכונה לסעיף היא פרשנות א', ואותה הם מבקשים לאמץ. לשיטתם, פרשנות א' עולה בבירור מלשון הסעיף, ובכל מקרה, לדידם, ככל שיש עמימות בניסוח הסעיף, הכלל הוא שיש לנקוט בפרשנות לרעת המנסח, הוא המינהל.

עוד טוענים התובעים, כי גם אם נפלה טעות בפרשנות הסעיף, כפי שטוען המינהל, היה עליו לפעול לשינוי לשון הסעיף ולהבהרתו, כפי שהמליץ מר גיל בלולו, שמאי מקרקעין בשמאי הממשלתי (להלן: " השמאי בלולו") (במכתב שהוצא מטעמו וצורף כנספח א' לתצהירו). ואולם, הדבר לא נעשה. עוד נטען בהקשר זה, כי טעות של רשות שלטונית, שנגרמה בעטיה של הרשות, ניתנת לתיקון רק בנסיבות מיוחדות או מקום שקיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות - תנאים אשר אינם מתקיימים במקרה דנן, לשיטת התובעים.

התובעים הוסיפו וטענו, כי בית המשפט בעניין ג'דאללה קבע שהוכח כי המינהל עשה שימוש בפרשנות א' במשך מספר שנים, ולא הוכחה עמדת הנתבעים לפיה יישום הפרשנות השגויה (פרשנות א') נעשה במחוז ירושלים בלבד. הנתבעים לא הציגו בפני בית המשפט שם (ואף לא בענייננו) שומות מקרקעין שנערכו מטעם המינהל במחוזות אחרים, שבהן נעשה שימוש בפרשנות החדשה - פרשנות ב'.

עוד טוענים התובעים, כי משעה שלשון הסעיף לא שונתה עד היום, נוצרה אצל התובעים ציפייה כי הם יפוצו לפחות באותו אופן בו פוצו יתר בני משפחתם בגין זכויותיהם במקרקעין, וחובה על המינהל להביא בחשבון את אינטרס ההסתמכות שלהם. בהקשר זה נטען, כי מרבית יורשי המקרקעין כבר קיבלו פיצוי בהתאם לפרשנות א'.